Vatandaşlık değerleme raporu kuralı 28 Eylül 2026’da değişti. Yatırım yoluyla vatandaşlıkta taşınmaz bedelini teyit eden TTB’ye esas değerleme raporunu artık Sermaye Piyasası Kurulunca (SPK) yetkilendirilmiş herhangi bir değerleme kuruluşu düzenleyebilir; TTB ile vatandaşlık kazanımı içeren tapu işlemi başvurusu arasındaki süre de altı aydan on iki aya çıktı. 4 Mart 2024’ten bu tarihe kadar vatandaşlık amaçlı satışta yalnız GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin raporu kabul ediliyordu.
Dayanak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) 28 Eylül 2026 tarihli ve 21914825 sayılı Makam Oluru ile değişik 2024/4 sayılı Genelgesidir; elektronik imzalı güncel metin TKGM’nin kendi sunucusundadır (cms-api.tkgm.gov.tr/media/101815) ve 30 Eylül 2026’da okunmuştur.
28 Eylül 2026’da ne değişti?
18 Eylül 2026 tarihli ve 21900458 sayılı Bakanlık Makamı Oluru doğrultusunda verilen 28 Eylül 2026 tarihli ve 21914825 sayılı Makam Oluru, 2024/4 sayılı Genelgenin üç ifadesini değiştirdi ve bir talimatı yürürlükten kaldırdı.
- TTB artık “Sermaye Piyasa Kurulu tarafından yetkilendirilmiş herhangi bir Değerleme Kuruluşu tarafından düzenlenen” taşınmaz değerleme raporundan elde edilir. 4 Mart 2024’ten 28 Eylül 2026’ya kadar vatandaşlık amaçlı satış veya satış vaadinde yalnız TOKİ iştiraki GEDAŞ’ın raporu kabul ediliyordu (TKGM’nin 2024/2 sayılı Genelgesi).
- “TTB ile vatandaşlık kazanımı içeren işlem başvuru süresi arasındaki fark oniki ayı geçmeyecektir”; on iki ayı geçen TTB’de belgeye esas değerleme raporu yenilenir. Aynı cümlenin önceki metni “altı ayı geçmeyecektir” diyordu.
- Yabancıya vatandaşlık amacıyla satış yapan GYO artık, tapu işleminden önce kendi mevzuatına uygun olarak düzenlettirdiği, KAP’ta yayımlanan ve ilgili bağımsız bölümün değerini içeren raporu sunmak ya da WebTapu ve TADEBİS üzerinden TTB’ye esas yeni bir rapor istemek zorundadır (“ibraz etmeleri veya WEBTAPU/TADEBİS üzerinden TTB’ye esas yeni bir değerleme raporu talebinde bulunmaları gerekmektedir”); KAP raporu sunulduğunda tapu müdürlüğü konuyu TKGM Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına sorar ve gelen cevaba göre işlem yapar. Önceki metin yalnız, TTB’den istisna tutulan tüzel kişilerin işlemlerinde Genel Müdürlüğün gerekli gördüğü durumlarda TTB isteyebileceğini söylüyordu.
- Aynı Makam Oluru, TKGM’nin 6 Ocak 2026 tarihli ve E-66840836-125.01.01-18933034 sayılı Talimatını yürürlükten kaldırılanlar arasına ekledi.
Ne aynı kaldı?
Tutar kuralı değişmedi. 18 Eylül 2018’den sonra satın alınan taşınmazda resmi senette beyan edilen satış bedeli ile satıcıya yapılan ödemeler ayrı ayrı 400.000 ABD Dolarını sağlamalı ve bu değerler TTB ile teyit edilmelidir; 12 Ocak 2017 ile 18 Eylül 2018 arasındaki alımlarda tutar 1.000.000 ABD Dolarıdır. Rapor yine WebTapu ve TADEBİS üzerinden “vatandaşlık amacı ile değerleme raporu talebi” ile istenir, TTB yalnız sistem üzerinden gönderilir ve fiziki olarak sunulan TTB işleme alınmaz. Genelge, TTB’de tespit edilen tutarın tapu harcı bakımından bağlayıcı olmadığını da aynen korur.
Kamu kurum ve kuruluşlarının ve iştiraklerinin taraf olduğu işlemler ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) yaptığı işlemler TTB ile teyit edilmez.
Süren bir satış için ne anlama geliyor?
Genelge bir geçiş hükmü koymuyor. Metne göre on iki aylık süre TTB ile vatandaşlık kazanımı içeren işlemin tapu müdürlüğüne başvuru tarihi arasında hesaplanır; 28 Eylül 2026 ve sonrasında yapılan başvuru, TTB bu tarihten önce düzenlenmiş olsa da on iki aya göre ölçülür. Yalnız TTB’si altı ayı geçtiği için duran bir dosya, yeni metne göre tarih tarih yeniden okunur.
Değişiklik kağıttan çok uygulamayı etkiliyor. Raporu artık SPK’nın yetkilendirdiği herhangi bir değerleme kuruluşu düzenleyebiliyor; mesele tek bir kuruluşun sırasını beklemekten, raporu TTB’ye dönüşmeden önce kontrol etmeye kayıyor. Rapordaki değer resmi senetteki bedeli karşılamalıdır, çünkü TTB yalnız raporun desteklediği tutarı teyit eder ve dosya TTB’nin teyit ettiği tutar üzerinde durur.
Rapor istenmeden önce neyi kontrol ediyoruz?
Değerleme talep edilmeden önce tapu kaydını ve şerhlerini okuruz, çünkü ipotek ya da kısıtlayıcı bir şerh dosyayı durdurur; satıcının Türk gerçek veya tüzel kişi olduğunu ve bağımsız bölümün başka bir vatandaşlık başvurusunda kullanılmadığını teyit ederiz; beyan edilen bedeli ödeme dekontları ve Döviz Alım Belgesi (DAB) ile karşılaştırırız; ve TTB’nin başvuru günü on iki ay içinde kalması için tapu başvurusunun en geç hangi tarihte yapılması gerektiğini belirleriz. Satıcı GYO ise önce KAP’taki değerleme raporunu okuruz.
Dosyanızı yeni kurala göre okutun
Satın almanızın yeni kurala göre ayakta kalıp kalmadığı tapu kaydı, sözleşme, değerleme raporu ya da KAP raporu, ödemeler ve DAB üzerinden okunur; yeni kuralın dokunmadığı iki soru da yerinde durur: satıcının Türk kişi olup olmadığı ve konutun başka birinin vatandaşlık dosyasında kullanılıp kullanılmadığı. Bu belgeleri ve TTB’nizin tarihini büromuza WhatsApp +90 530 127 59 35 hattından ya da bilgi@serkahukuk.com adresinden iletin. Yabancı alıcıyla çalışan emlak ofisleri ve inşaat şirketleri de alıcının dosyasını değerleme istenmeden önce okutabilir.
Programın bütün yolları ve tutarları Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı 2026 rehberinde anlatılıyor.
Bu sayfa TKGM’nin 2024/4 sayılı Genelgesini 30 Eylül 2026’da okunduğu haliyle aktarır. Türk hukuku hakkında genel bilgidir, belirli bir dosya için görüş değildir; vekalet ilişkisi yalnız imzalı sözleşmeyle kurulur.