İstanbul Gayrimenkul Avukatı: Tapu, Due Diligence ve Yabancı Alımı

İstanbul gayrimenkul avukatı, taşınmaz alımından satışına, tapu devrinden kat mülkiyetine ve uyuşmazlık davalarına kadar gayrimenkulün hukuki tarafını uçtan uca yürüten avukattır. İstanbul’da bir daire, arsa veya işyeri devralırken en kritik koruma tapuya imza atılmadan önce yapılan kayıt taramasıdır: taşınmazın üzerindeki ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi ve devir engelleri sözleşme aşamasında görülmezse, satıştan sonra alıcının elinde yalnızca bir dava hakkı kalır. Biz bu sıralamayı tersine çeviriyoruz; parayı ödemeden önce riski kapatıyoruz. Bu sayfa İstanbul’daki yerli ve yabancı alıcılar, satıcılar ve yatırımcılar için tapu işlemlerini, satış öncesi due diligence’ı, kat mülkiyetini, tapu iptal-tescil davasını, ayıplı taşınmazı ve yabancıların taşınmaz edinimini somut mevzuat ve uygulama detayıyla anlatıyor.

Gayrimenkulün hukuki çerçevesi için gayrimenkul hukuku ve tapu işlemleri sayfamıza da bakabilirsiniz; bu sayfa İstanbul odaklı, uygulamaya dönük rehberdir.

İstanbul gayrimenkul avukatı kimler için gereklidir?

İstanbul gayrimenkul avukatı, tapuya imza atmadan önce riskini görmek isteyen herkes için gereklidir. Daire veya arsa alan yerli alıcılar, yatırım yapan yabancılar, satış vaadiyle bağlanan taraflar, kentsel dönüşümdeki kat malikleri, miras kalan taşınmazı paylaşamayan mirasçılar ve tapusu hatalı çıkan ya da ayıplı konut teslim alan kişiler bu gruba girer. Türkiye genelinde tüm bu işleri yürütüyoruz; İstanbul tapu müdürlükleri, sulh ve asliye hukuk mahkemeleri pratiğimizde günlük çalışma alanımızdır. Yurt dışında yaşayan müvekkillerimiz için süreç tamamen vekaletle yürür, Türkiye’ye gelmeniz gerekmez.

Hangi durumlarda mutlaka avukatla ilerlemelisiniz?

• Tapuya imza öncesi taşınmazın kayıt durumunu (ipotek, haciz, şerh, beyan) doğrulatmak istediğinizde.
• Satış vaadi sözleşmesi imzalayacağınızda; özellikle henüz tamamlanmamış projeden alım yapıyorsanız.
• Yabancı uyruklusunuz ve Türkiye’de taşınmaz ediniyorsunuz ya da vatandaşlık için yatırım planlıyorsanız.
• Tapu kaydı gerçek hukuki durumu yansıtmıyor, ad veya hisse hatalı görünüyorsa.
• Teslim edilen konutta gizli ayıp (yapısal kusur, ruhsata aykırılık, iskansızlık) çıktığında.
• Apartman veya sitede kat mülkiyeti, ortak alan veya yönetim uyuşmazlığı yaşadığınızda.

Tapu devrinden önce due diligence neden en ucuz hukuki korumadır?

Satış öncesi due diligence, tapuya imza atılmadan önce taşınmazın ve satıcının hukuki durumunun baştan sona taranmasıdır ve bir gayrimenkul alımında yapılabilecek en düşük maliyetli, en yüksek getirili hukuki yatırımdır. Tapu Müdürlüğünden alınan güncel takyidat (kısıtlama) belgesi üzerinden ipotek, haciz, intifa, irtifak, aile konutu şerhi ve satış vaadi şerhi tek tek kontrol edilir; çünkü Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güven ilkesi gereği bu yükler taşınmazla birlikte yeni malike geçer ve devirden sonra bunları sökmek davalık, uzun ve pahalı bir sürece döner.

Uygulamada en sık gördüğümüz tablo şudur: alıcı satıcının sözlü beyanına güvenir, takyidat belgesini görmeden kapora öder, imza gününde tapuda ipotek veya haciz çıkar ve para çoktan elden çıkmıştır. Biz bu yüzden hiçbir ödeme yapılmadan önce takyidat kaydını, imar durumunu, iskan (yapı kullanma izni) belgesini, satıcının taşınmaz üzerindeki tam tasarruf yetkisini ve vekaletle satışta vekaletnamenin kapsamını ayrı ayrı doğruluyoruz. Satıcı tarafında bir borç, bir veraset uyuşmazlığı veya bir tasarruf kısıtı varsa, bunu imza masasında değil günler öncesinde tespit ediyoruz.

Satış öncesi taramada neye bakıyoruz?

• Takyidat (kısıtlama) kaydı: ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, geçit irtifakı ve her türlü şerh.
• Malik ve tasarruf yetkisi: satıcı gerçekten malik mi, hisse oranı ne, vekaletle satışta vekaletname satışa açıkça yetki veriyor mu.
• Aile konutu şerhi: eşin rızası olmadan devre engel olup olmadığı.
• İmar ve iskan: taşınmazın imar durumu, yapı kullanma izni, ruhsata aykırı yapı veya yıkım/kentsel dönüşüm kaydı.
• Vergi ve aidat borçları: emlak vergisi ve site/apartman aidat geçmişi.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nasıl güvence sağlar?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tarafların taşınmazı ileride satmayı ve almayı taahhüt ettiği, resmi şekle bağlı bir ön sözleşmedir ve geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı veya el sıkışma şeklinde yapılan satış vaadi geçersizdir; çünkü taşınmaz mülkiyetini etkileyen sözleşmeler şekil şartına tabidir ve bu şekle uyulmaması sözleşmeyi baştan hükümsüz kılar. Bu yüzden özellikle inşaat halindeki projeden, henüz tapusu çıkmamış bir bağımsız bölüm alıyorsanız satış vaadi noterde düzenlenir ve mümkünse tapu kütüğüne şerh edilir.

Uygulamadaki en güçlü koruma budur: noterde düzenlenen satış vaadini tapu siciline şerh ettirdiğimizde, satıcının taşınmazı bir başkasına devretmesi ya da üzerine yeni yük koyması halinde dahi sizin hakkınız üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Müvekkillerimize her zaman aynı şeyi söylüyoruz: noterde düzenleme + tapuya şerh, alıcının en az masrafla aldığı en sağlam teminattır. Satıcı vaadine rağmen tapuyu devretmezse, tapu iptali ve tescil davasıyla mülkiyetin mahkeme kararıyla adınıza geçirilmesini talep ediyoruz.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında haklarınız nelerdir?

Kat mülkiyeti, bir binadaki bağımsız bölümler üzerindeki ayrı ayrı mülkiyet ile ortak alanlar üzerindeki birlikte mülkiyeti düzenleyen rejimdir ve esas olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Daire malikinin ortak alan kullanım hakkı, aidat ödeme yükümlülüğü, yönetim kararlarına itiraz hakkı ve komşuluk ilişkilerinden doğan talepleri bu kanun çerçevesinde belirlenir. İstanbul gibi yoğun apartman ve site dokusuna sahip bir şehirde en sık karşımıza çıkan uyuşmazlıklar; aidat alacağının tahsili, kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak alanın izinsiz işgali ve yöneticinin hesap vermemesidir.

Pratikte gördüğümüz hata, kat maliklerinin usulsüz alınan kurul kararına süresinde itiraz etmemesidir; kararı öğrendikten sonra dava açma süresi sınırlıdır ve geçtikten sonra hatalı karar bağlayıcı hale gelir. Bu yüzden kat malikleri kurulu tutanağını size ulaşır ulaşmaz inceleyip, itiraz edilmesi gereken kararlar için sulh hukuk mahkemesinde derhal dava açıyoruz. Aidatını ödemeyen malik veya kiracıya karşı ise icra takibi başlatıp ortak gideri faiziyle tahsil ediyoruz.

Tapu iptal ve tescil davası hangi durumda açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı oluşturulduğu hallerde yolsuz tescilin iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini sağlayan davadır. Yolsuz tescil; muris muvazaası (mirastan mal kaçırma amaçlı görünüşte satış), hile veya zorlama ile yapılan devir, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, çifte tapu kaydı veya kadastro hatası gibi sebeplerle ortaya çıkar. Türk Medeni Kanunu yolsuz tescile dayanarak ayni hak kazanılamayacağını öngördüğü için, gerçek malik bu davayla tapuyu kendi adına döndürebilir.

Bu dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır ve çoğu zaman bilirkişi incelemesi, tanık beyanı ve banka/tapu kayıtlarının çapraz okunmasını gerektirdiği için titiz bir delil hazırlığı ister. Müvekkillerimizin dosyalarında ilk yaptığımız iş, dava açılır açılmaz tapuya ihtiyati tedbir şerhi koydurmaktır; çünkü tedbir konmazsa karşı taraf taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişiye devredip davayı sonuçsuz bırakabilir. Tedbir, davanın kazanılmasını gerçek bir sonuca dönüştüren kritik adımdır.

Ayıplı taşınmaz teslim edildiğinde ne yapabilirsiniz?

Ayıplı taşınmaz, satıcının vaat ettiği veya kanunen bulunması gereken niteliklere sahip olmayan; yapısal kusur, su yalıtımı sorunu, eksik metrekare, ruhsata aykırılık veya iskansızlık taşıyan taşınmazdır ve alıcının buna karşı yasal seçimlik hakları vardır. Türk Borçlar Kanunu’nun satıcının ayıptan sorumluluğuna ilişkin hükümleri uyarınca alıcı; sözleşmeden dönme, satış bedelinde indirim, ayıbın giderilmesini isteme veya ayıpsız muadille değişim haklarından birini kullanabilir. Konut ve çatılı işyeri satışlarında alıcının lehine daha uzun zamanaşımı ve ağır kusur halinde süreden bağımsız sorumluluk gündeme gelir.

Uygulamada en kritik konu ihbar ve delil tespitidir: gizli ayıp ortaya çıktığında durumu gecikmeksizin satıcıya bildirmek ve mahkemeden delil tespiti istemek, ileride açılacak davanın belkemiğini oluşturur. Müvekkillerimize ilk talimatımız, kusuru fotoğraflamak ve hemen bize iletmek olur; biz de noter ihtarı ve mahkeme kanalıyla delil tespiti yaptırarak ayıbı kayda geçiriyoruz. Yapısal ayıplarda inşaat bilirkişisi raporu, davanın yönünü belirleyen unsurdur.

Yabancılar İstanbul’da nasıl taşınmaz edinebilir?

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlar içinde Türkiye’de ve İstanbul’da taşınmaz edinebilir; edinim Tapu Kanunu’nun 35. maddesi çerçevesinde, karşılıklılık ve güvenlik bölgesi kısıtlamaları gözetilerek yürür. Yabancının edinebileceği taşınmazın büyüklüğü ve konumu mevzuatla sınırlanmıştır; askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde edinim izne tabidir ve bazı ilçe/bölgelerde kısıt uygulanır. Bu yüzden yabancı alımında ilk adım, hedef taşınmazın yabancıya satışının önünde bir engel bulunup bulunmadığının Tapu Müdürlüğü ve ilgili komutanlık kayıtları üzerinden teyididir.

Yabancı müvekkillerimizin dosyalarında satış öncesi taramayı genişletiyoruz: takyidat kontrolüne ek olarak taşınmazın yabancıya satış uygunluğu, zorunlu değerleme (SPK lisanslı eksperin hazırladığı değerleme raporu), döviz bozdurma ve bedel transferinin banka kanalından belgelenmesi adımlarını planlıyoruz. Satış İstanbul’daki Tapu Müdürlüğünde tamamlanır; tüm süreç vekaletle yürüdüğü için Türkiye’de bulunmanız şart değildir. Yurt dışındaki müvekkillerimiz vekaletnameyi Türk konsolosluğunda düzenleyerek süreci başlatabilir.

Türk vatandaşlığı için gayrimenkul yatırımı şartları nelerdir?

Yabancılar, en az 400.000 ABD doları değerinde taşınmaz alarak istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanabilir; bu yol 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12/b maddesi ile Uygulama Yönetmeliğinin 20. maddesine dayanır. Eşik 13.06.2022’den bu yana 400.000 USD’dir ve daha düşük tutarlı eski rakamlar geçerli değildir. Edinilen taşınmaza tapuya üç yıl süreyle satılmayacağına dair şerh konur; değerin SPK lisanslı değerleme raporuyla tespiti ve bedelin banka kanalından döviz alım belgesiyle belgelenmesi zorunludur.

Bu programda en güçlü avantaj kapsamdır: eş ve 18 yaş altı çocuklar tek başvuruda dahil edilir, bunun için ek yatırım istenmez; ayrıca Türkiye’de ikamet etme şartı ve dil sınavı yoktur. Müvekkillerimizin dosyalarında değeri tam ve doğru belgelendiriyoruz; çünkü idare bedel ve değerlemeyi denetler ve eksik belgelenen dosyalar gecikir. Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık planlıyorsanız sürecin tüm aşamalarını vatandaşlık avukatı hizmetimiz altında ayrıntılı anlatıyoruz; gayrimenkul tarafı ile vatandaşlık başvurusunu tek elden yürütüyoruz.

İstanbul gayrimenkul avukatı ücreti ve süreç ne kadar sürer?

Gayrimenkul işlerinde ücreti baştan, her şey dahil tek bir rakam olarak veriyoruz; tarama, sözleşme, tapu işlemi takibi ve gerekiyorsa dava temsili bu rakamın içindedir ve sonradan sürpriz masraf çıkmaz. Kamuya açık fiyat listesi yayınlamıyoruz; çünkü ücret işin niteliğine göre belirlenir ve size en baştan net, yazılı ve tüm masrafları kapsayan tek bir teklif olarak sunulur. Karşılaştırdığınız tekliflerde harç, değerleme, tercüme ve noter masraflarının ayrı kalem olarak sonradan eklenip eklenmediğini mutlaka sorun; bizim çerçevemizde bunlar ücretin içindedir.

Süre, işin türüne göre değişir. Tapu devri ve satış öncesi tarama günler içinde tamamlanır. Tapu iptal ve tescil davaları, ayıp ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları mahkeme yoğunluğuna ve bilirkişi sürecine göre aylar sürebilir; gerçekçi takvimi dosyanızı inceledikten sonra adım adım paylaşıyoruz. Sonuç garantisi vermiyoruz; verdiğimiz taahhüt eksiksiz hazırlık ve dosyanın tek avukat takibinde yürütülmesidir.

Gayrimenkul alımında en sık yapılan hatalar

• Takyidat görmeden kapora ödemek. İpotek veya haciz imza gününde çıkar, para geri alınamaz hale gelir.
• Satış vaadini adi yazılı yapmak. Noterde düzenlenmeyen vaat geçersizdir; ödediğiniz parayı dava ile aramak zorunda kalırsınız.
• Tapu bedelini düşük göstermek. Hem cezai risk doğurur hem de uyuşmazlıkta gerçek bedeli ispatı zorlaştırır; yabancı yatırımcıda vatandaşlık değer eşiğini bozar.
• İskan ve imar durumunu kontrol etmemek. İskansız konutta kredi, abonelik ve satış sorunu yaşanır.
• Kat malikleri kurulu kararına süresinde itiraz etmemek. Hatalı karar bağlayıcı hale gelir.
• Yolsuz tescil davasında tedbir koydurmamak. Karşı taraf taşınmazı devreder, dava sonuçsuz kalır.

Resmi Kaynaklar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) – tapu ve kadastro işlemleri, takyidat ve yabancı edinim bilgileri.
• Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Tapu Kanunu ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu metinleri.
• T.C. Adalet Bakanlığı – mahkeme yapısı ve adli süreçler hakkında resmi bilgi.

İlgili Sayfalar

• Gayrimenkul hukuku ve tapu işlemleri – taşınmaz hukukunun genel çerçevesi.
• Vatandaşlık avukatı – yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı ve gayrimenkul bağlantısı.
• İstanbul kira avukatı – kira sözleşmeleri, tahliye ve kira artışı.
• İstanbul avukat – tüm hukuki hizmetlerimize genel bakış.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu devri sırasında avukat bulundurmak zorunlu mu?

Hayır, tapu devrinde avukat bulundurmak yasal zorunluluk değildir. Ancak taşınmazın takyidat kaydını, satıcının tasarruf yetkisini ve imar-iskan durumunu imzadan önce avukatla doğrulatmak, sonradan ortaya çıkacak ipotek, haciz veya şerh sürprizlerine karşı en etkili korumadır. Devirden sonra bu yükleri kaldırmak çoğu zaman dava gerektirir; oysa imza öncesi tarama günler içinde tamamlanır.

Yabancı olarak İstanbul’da daire alabilir miyim?

Evet, yabancı gerçek kişiler kanuni sınırlar içinde İstanbul’da daire ve diğer taşınmazları edinebilir. Edinim Tapu Kanunu’nun 35. maddesi çerçevesinde, askeri ve güvenlik bölgesi kısıtlamaları ile büyüklük sınırları gözetilerek yapılır. İlk adım hedef taşınmazın yabancıya satışının uygun olduğunu teyit etmektir. Tüm işlem vekaletle yürütülebildiği için Türkiye’de bulunmanız gerekmez.

Satış vaadi sözleşmesi tek başına mülkiyeti geçirir mi?

Hayır. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tarafları satışı tamamlamaya bağlar, ancak mülkiyet ancak tapuda resmi devirle geçer. Satıcı vaadine rağmen tapuyu devretmezse, tapu iptali ve tescil davasıyla mülkiyetin mahkeme kararıyla adınıza geçirilmesini talep ederiz. Vaadi tapuya şerh ettirmek, bu hakkı üçüncü kişilere karşı da koruma altına alır.

Aldığım konutta sonradan kusur çıktı, ne yapabilirim?

Konutta gizli ayıp çıktığında durumu gecikmeksizin satıcıya bildirmeniz ve mahkemeden delil tespiti istemeniz gerekir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca sözleşmeden dönme, bedelde indirim, ayıbın giderilmesi veya ayıpsız muadille değişim haklarından birini kullanabilirsiniz. İlk adım kusuru fotoğraflayıp hemen iletmenizdir; biz noter ihtarı ve delil tespitiyle ayıbı kayda geçirir, yapısal kusurda bilirkişi raporuyla davayı yürütürüz.

Türk vatandaşlığı için ne kadarlık gayrimenkul almam gerekir?

İstisnai yoldan vatandaşlık için en az 400.000 ABD doları değerinde taşınmaz almanız gerekir; bu eşik 13.06.2022’den beri geçerlidir. Taşınmaza üç yıl satılmayacağına dair şerh konur, değer SPK lisanslı değerleme raporuyla tespit edilir ve bedel banka kanalından belgelenir. Eş ve 18 yaş altı çocuklar ek yatırım gerekmeden tek başvuruya dahil olur; ikamet şartı ve dil sınavı yoktur.

Muris muvazaası ile elimden çıkan tapuyu geri alabilir miyim?

Evet. Miras bırakanın mirastan mal kaçırmak amacıyla görünüşte satış göstererek yaptığı devirler muris muvazaası nedeniyle geçersizdir ve tapu iptal-tescil davasıyla iptal ettirilebilir. Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; tanık, banka ve tapu kayıtlarıyla muvazaa ispatlanır. Dava açılır açılmaz tapuya ihtiyati tedbir koydurmak, taşınmazın üçüncü kişiye devrini engelleyerek sonucu güvence altına alır.

İstanbul dışında veya yurt dışındayım, işlemi yürütebilir misiniz?

Evet. Gayrimenkul işlerinin tamamını vekaletle yürütüyoruz; tapu devri, dava temsili ve resmi kurum yazışmaları için Türkiye’de bulunmanız gerekmez. Yurt dışındaki müvekkillerimiz vekaletnameyi Türk konsolosluğunda düzenleyerek süreci başlatabilir. Türkiye genelinde ve İstanbul’un tüm ilçelerinde tapu ve mahkeme işlerini takip ediyoruz.

Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edebilirim?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, hukuka veya yönetim planına aykırı alınan kat malikleri kurulu kararının iptalini sulh hukuk mahkemesinde dava ederek talep edebilirsiniz. İtiraz süresi sınırlıdır ve karar öğrenildikten sonra hızla işler; süre geçerse hatalı karar bağlayıcı hale gelir. Bu nedenle kurul tutanağını size ulaşır ulaşmaz incelemenizi ve itiraz gereken kararlar için derhal harekete geçmenizi öneriyoruz.

Değerlendirme için iletişime geçin. İstanbul’da bir taşınmaz alıyor, satıyor ya da gayrimenkul uyuşmazlığı yaşıyorsanız, dosyanızı inceleyip her şey dahil net bir teklif ve gerçekçi bir takvim sunuyoruz. Tapu evrakınızın ve durumun özetini iletmeniz yeterli; aynı iş günü değerlendirip yol haritasını paylaşıyoruz.

Bu sayfa Av. Serkan Kara (Serka Hukuk Bürosu) tarafından hazırlanmıştır ve genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye yerine geçmez. Somut durumunuz için avukata danışmanız gerekir. Son güncelleme: 14 Haziran 2026.