Golden Visa, bir ülkede belirli tutarda yatırım yapan yabancıya oturma izni veya doğrudan vatandaşlık hakkı tanıyan programların genel adıdır; ikinci pasaport ise bu süreçlerin sonunda elde edilen yeni vatandaşlık belgesidir. 2026 itibarıyla dünya genelinde 60’tan fazla ülke gayrimenkul, fon, bağış veya sermaye yatırımı karşılığında çeşitli biçimlerde Golden Visa veya yatırımla vatandaşlık (CBI) programı uygulamaktadır. Doğru program, en ucuz olan değil; başvuranın seyahat, vergi, aile ve yerleşim amaçlarına en uygun olandır.
Serka Hukuk Bürosu olarak İstanbul merkezli, Türkiye geneline ve uluslararası müvekkillere yönelik göçmenlik ve yatırımla vatandaşlık danışmanlığı veriyoruz. Bu rehber; Golden Visa kavramını, Türkiye’nin yatırım yoluyla vatandaşlık programını, dünya genelindeki başlıca ülke programlarını, riskleri ve doğru program seçim kriterlerini tek bir kaynakta toplar.
Golden Visa nedir ve ikinci pasaporttan farkı nedir?
Golden Visa, yatırım karşılığında oturma izni veren bir programdır; vatandaşlık ise çoğu zaman birkaç yıl yasal ikametten sonra ayrı bir başvuruyla kazanılır. Doğrudan yatırımla vatandaşlık (CBI) programlarında ise ikamet şartı aranmaksızın kısa sürede pasaport elde edilebilir. Yani her Golden Visa anında pasaport vermez; ikinci pasaport, sürecin sonunda kazanılan hukuki statüdür.
Golden Visa programları genellikle gayrimenkul yatırımı, devlet tahvili veya fon alımı, banka mevduatı, ticari yatırım ya da istihdam yaratma gibi ekonomik katkı kriterleri üzerine kuruludur. Programlar arasındaki temel ayrım; verilen hakkın bir oturum hakkı mı yoksa doğrudan vatandaşlık mı olduğu, fiziksel bulunma zorunluluğunun bulunup bulunmadığı ve sürecin ne kadar sürdüğüdür.
| Program tipi | Ana avantaj | Karar verirken bakılacak nokta |
|---|---|---|
| Golden Visa (oturum) | Oturum hakkı ve sonradan vatandaşlık yolu | Fiziksel bulunma ve ikamet süresi şartı |
| Doğrudan vatandaşlık (CBI) | Daha hızlı pasaport erişimi | Program istikrarı ve due diligence yoğunluğu |
| Gayrimenkul bazlı program | Somut varlık temelli giriş | Likidite, elde tutma süresi ve çıkış riski |
| Fon / bağış bazlı program | Operasyonel yükün az olması | Geri dönüş yoktur; maliyet yapısı |
Türkiye’de yatırım yoluyla vatandaşlık şartları 2026’da nelerdir?
Türkiye, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12/b ve Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 uyarınca yatırımcılara istisnai vatandaşlık tanır. 2026 itibarıyla en düşük eşik 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın alımıdır; sabit sermaye, banka mevduatı ve fon katılma payı seçeneklerinde eşik 500.000 USD‘dir. Tüm tutarlar, tespit günündeki TCMB satış/çapraz kuru esas alınarak hesaplanır.
Başlıca yatırım seçenekleri şunlardır:
- Gayrimenkul yatırımı: En az 400.000 USD değerinde taşınmaz alımı ve tapu siciline 3 yıl satmama şerhi konulması. SPK lisanslı kuruluştan değerleme raporu ve bankacılık sistemi üzerinden döviz alım belgesi zorunludur.
- Sabit sermaye yatırımı: En az 500.000 USD sabit sermaye yatırımı yapıldığının Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından tespit edilmesi.
- Banka mevduatı: Türkiye’de faaliyet gösteren bankalarda en az 500.000 USD’nin 3 yıl çekilmemek kaydıyla tutulması.
- Fon katılma payı: En az 500.000 USD tutarında girişim sermayesi yatırım fonu veya gayrimenkul yatırım fonu katılma payının 3 yıl elde tutulması (SPK tespiti).
- İstihdam: Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca tespit edilmek üzere en az 50 kişiye SGK kayıtlı istihdam yaratılması.
Süreç özetle; yatırımın gerçekleştirilmesi, ilgili kurumdan uygunluk belgesi alınması, İl Göç İdaresi Müdürlüğünden kısa dönem ikamet izni, ardından Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne (NVİ) başvuru, güvenlik soruşturması ve Cumhurbaşkanlığı kararıyla vatandaşlığın kazanılması aşamalarından oluşur. Eş ve 18 yaş altı çocuklar da başvuruya dahil edilir; süreç ortalama 3-6 ay sürer. Türkiye programının tüm ayrıntıları, belge listesi ve güncel kur uygulaması için yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı 2026 güncel rehberimizi inceleyebilirsiniz. Yalnızca gayrimenkul yoluyla başvuru süreci için ayrıca gayrimenkulle Türk vatandaşlığı sayfamıza bakabilirsiniz.
Hangi ülkeler yatırım yoluyla vatandaşlık veya Golden Visa veriyor?
Yatırımla vatandaşlık ve oturum programları Avrupa, Karayipler, Orta Doğu ve Pasifik’e yayılmıştır. Eşikler, elde tutma süreleri ve sağladıkları seyahat özgürlüğü ülkeden ülkeye ciddi farklılık gösterir. Aşağıda başlıca programların güncel ana hatlarını bulabilirsiniz; tutarlar programlara göre değişebildiğinden taahhüt öncesi güncel hukuki teyit şarttır.
Malta vatandaşlık yatırım programı
2004’ten bu yana AB üyesi olan Malta, üstün hizmet karşılığı vatandaşlık programı yürütür. Fon yatırımında en az 600.000 EUR (yaklaşık 3 yıl) veya 750.000 EUR (yaklaşık 1 yıl) katkı gerekir; bağımlı her aile üyesi için ek 50.000 EUR ödenir ve bu tutarlar geri alınamaz. Ayrıca en az 700.000 EUR’luk gayrimenkul alımı veya yılda en az 16.000 EUR kira ile 5 yıl tutulacak konut ve onaylı hayır kurumlarına 10.000 EUR bağış şartı vardır. Avantajları: AB içinde yerleşim, 180’den fazla ülkeye vizesiz seyahat, eş ve çocuklar için vatandaşlık.
Kıbrıs (Güney Kıbrıs) ikamet ve vatandaşlık
AB üyesi Güney Kıbrıs’ın geçmiş yatırımla vatandaşlık uygulamasında en az 2.000.000 EUR gayrimenkul yatırımı ve 150.000 EUR bağış aranıyordu; 5 yıl sonra yatırım 500.000 EUR’ya indirilebiliyor ancak bu tutar ömür boyu elde tutuluyordu. Başvuranın 18 yaşından büyük, sabıkasız ve üçüncü ülke vatandaşı olması gerekiyordu. Schengen, AB, Birleşik Krallık ve Kanada dahil çok sayıda ülkeye vizesiz erişim sağlar. Program koşulları değişkendir; güncel durum mutlaka teyit edilmelidir.
Yunanistan altın vize ve vatandaşlık
Yunanistan, bölgeye göre değişen tutarda (taban 250.000 EUR) gayrimenkul yatırımı yapan yabancıya 5 yıllık, yenilenebilir oturum izni verir; yatırım eşiğin altına düşmediği sürece izin yenilenir. 7 yıl kesintisiz ikametten sonra vatandaşlığa başvuru hakkı doğar. Avantajları: 170’ten fazla ülkeye vizesiz seyahat, başvuranın eşi ve 21 yaşına kadar çocukları ile her iki tarafın ebeveynlerinin de kapsanması, Avrupa standartlarında eğitim ve vergi avantajları.
Karadağ vatandaşlık programı
AB aday ülkesi Karadağ programında, başkent Podgorica veya kıyı bölgelerinde 450.000 EUR, kuzey/orta bölgelerde 250.000 EUR’luk kalkınma projesi yatırımı yapılır; ayrıca 200.000 EUR’luk hükümet katkısı (100.000 EUR az gelişmiş bölge fonu + 100.000 EUR inovasyon fonu) ödenir. Schengen, Rusya ve Türkiye dahil 120’den fazla ülkeye erişim, başvuran ve aile üyelerine tam vatandaşlık sağlar.
Kuzey Makedonya vatandaşlık programı
2019’dan beri yürütülen programda bağış yolu için başvuran başına en az 200.000 EUR (2 yıl tutulmak üzere) veya doğrudan yatırım yolu için yetişkin başına en az 400.000 EUR yeni tesis yatırımı ve en az 10 kişiyi bir yıl istihdam taahhüdü gerekir. 130’dan fazla ülkeye vizesiz seyahat, zorunlu ikamet ve dil kursundan muafiyet sunar.
Avusturya ikamet (altın vize) ve uzun vadeli vatandaşlık
Avusturya’da doğrudan yatırımla vatandaşlık tipik bir CBI değildir; ikamet izni yoluyla ilerlenir. Banka hesabında en az 40.000 EUR nakit (aile büyüklüğüne göre artar), satın alınmış veya kiralanmış kalıcı konut, özel sağlık sigortası ve A1 düzeyinde Almanca belgesi aranır. On yıl (belirli koşullarda altı yıl) yasal ikametten sonra vatandaşlık başvurusu mümkündür; tüm Schengen bölgesine vizesiz erişim sağlar.
Saint Kitts ve Nevis vatandaşlık programı
Dünyanın en köklü CBI programlarından biridir. Sürdürülebilir Büyüme Fonu’na en az 250.000 USD katkı veya hükümet onaylı gayrimenkulde en az 400.000 USD (7 yıl elde tutma; aileye ait özel ev için 800.000 USD) yatırım ya da en az 250.000 USD kamu yararı yatırımı seçenekleri vardır. Avrupa dahil çok sayıda ülkeye vizesiz seyahat, fiziksel bulunma zorunluluğu olmadan aile kapsamı sağlar.
Saint Lucia vatandaşlık programı
2015’ten beri devlet fonu, iş, gayrimenkul veya tahvil seçenekleri sunar. Ulusal Ekonomi Fonu’na en az 100.000 USD bağış; en az 300.000 USD onaylı gayrimenkul (en az 5 yıl); en az 3,5 milyon USD iş yatırımı; veya en az 500.000 USD faizsiz devlet tahvili (5 yıl) yollarıyla başvurulur. 140’tan fazla ülkeye vizesiz erişim, dış gelir ve sermayenin vergiye tabi olmaması gibi avantajlar sunar.
Dominika vatandaşlık programı
Ekonomik Diversifikasyon Fonu’na en az 100.000 USD karşılıksız katkı veya en az 200.000 USD onaylı gayrimenkul (vatandaşlıktan itibaren 3 yıl, sonraki alıcıya 5 yıl elde tutma) yoluyla başvurulur. AB dahil 140’tan fazla ülkeye vizesiz giriş, fiziksel bulunma zorunluluğu bulunmaması ve servet/miras/yabancı gelir vergilerinden muafiyet öne çıkar.
Grenada vatandaşlık programı
2013’ten beri yürütülen programda Ulusal Dönüşüm Fonu’na en az 150.000 USD karşılıksız katkı veya onaylı projelerde en az 220.000 USD gayrimenkul yatırımı seçenekleri vardır. AB üyeleri dahil 130’dan fazla ülkeye vizesiz seyahat, aile kapsamı ve ABD E-2 yatırımcı vizesine erişim olanağı sağlar; dil yeterliliği veya ülkede bulunma zorunluluğu yoktur.
Mısır’da ikamet ve vatandaşlık
Mısır Vatandaşlık Yasası dört yol tanır: kamu hazinesine 250.000 USD bağış; hükümet projelerinde 300.000 USD gayrimenkul (5 yıl satmama); yerel işe 350.000 USD yatırım + 100.000 USD bağış (en az 5 yıl); veya devlet bankasına yerel para biriminde faizsiz 500.000 USD mevduat (3 yıl). ABD E-2 vizesine uygunluk ve Afrika-Avrupa-Orta Doğu hattında stratejik konum avantaj sağlar.
Ürdün vatandaşlık programı
Banka mevduatı ve hazine bonosu (1 milyon USD mevduat + 1 milyon USD tahvil), şirket hisseleri (en az 1,5 milyon USD, 3 yıl), veya KOBİ yatırımı (Amman’da 1 milyon USD ve 20 istihdam; Amman dışında 750.000 USD ve 10 istihdam) seçenekleri vardır. Süreç yaklaşık üç ayda tamamlanır; eş, çocuklar ve bağımlı ebeveynleri kapsar.
Vanuatu vatandaşlık programı
2017’den beri yürütülen programda Ulusal Kalkınma Fonu’na yaklaşık 130.000 USD katkı veya yerel bankaya 250.000 USD mevduat yoluyla başvurulur. Dünyanın en hızlı sonuçlanan programları arasındadır; dil bilme ve ikamet zorunluluğu yoktur, aile üyeleri kapsanır.
Diğer öne çıkan programlar
- Portekiz: Gayrimenkul opsiyonunu kaldırmıştır; fon yatırımı (yaklaşık 500.000 EUR) seçeneği devam eder.
- İspanya: Golden Visa programını 2025’te sonlandırmıştır; yeni başvuru alınmamaktadır.
- BAE (Dubai): Gayrimenkul yatırımıyla 10 yıllık altın vize (genel olarak 2 milyon AED ve üzeri).
- ABD: EB-5 yatırımcı vizesi (yaklaşık 800.000-1.050.000 USD aralığında).
- Kanada: Start-up vizesi ve eyalet bazlı yatırımcı programları.
Golden Visa seçiminde hangi faktörlere bakılmalı?
Program seçimi yalnız yatırım tutarına göre yapılmamalıdır; seyahat özgürlüğü, vergi etkisi, aile kapsamı ve programın hukuki istikrarı birlikte değerlendirilmelidir. Yanlış program seçimi, geri alınamaz maliyetler ve hayal kırıklığı doğurabilir. Karar öncesinde aşağıdaki kriterler bir bütün olarak tartılmalıdır.
| Faktör | Neden önemli? | Sorulması gereken soru |
|---|---|---|
| Seyahat özgürlüğü | Pasaportun değeri vizesiz erişime bağlıdır | Kaç ülkeye vizesiz/kapıda vize girilebiliyor? |
| Vergi etkisi | Yeni statü vergi mukimliği doğurabilir | Çifte vergilendirme anlaşması var mı? |
| Aile kapsamı | Eş, çocuk ve ebeveyn dahil edilebilir | Bağımlıların yaş ve kapsam sınırı nedir? |
| Fiziksel bulunma | Statünün korunması ikamet gerektirebilir | Yılda kaç gün ülkede bulunmak gerekir? |
| Çifte vatandaşlık | Mevcut vatandaşlık korunmayabilir | Eski vatandaşlık muhafaza ediliyor mu? |
| Likidite ve çıkış | Gayrimenkulün satışı kısıtlı olabilir | Elde tutma süresi ve satış yasağı ne kadar? |
| Süreç hızı | Başvurudan onaya kadar geçen süre farklıdır | Ortalama işlem süresi nedir? |
Yatırım yoluyla vatandaşlıkta riskler nelerdir?
Bu programlar cazip olsa da ciddi hukuki ve finansal riskler içerir; en büyük risk, ülkelerin koşulları aniden değiştirmesi veya programı tümden sonlandırmasıdır. İspanya’nın 2025’te programını kapatması ve Portekiz’in gayrimenkul opsiyonunu kaldırması bunun güncel örnekleridir. Taahhüt öncesi bağımsız due diligence yapılmadan yatırım kararı verilmemelidir.
- Program değişikliği: Eşikler yükselebilir, opsiyonlar kaldırılabilir veya program tamamen kapatılabilir.
- Gayrimenkul riski: Piyasa dalgalanması, inşaat kalitesi sorunları ve değerleme manipülasyonu.
- Dolandırıcılık: Lisanssız aracılar, sahte projeler ve gerçek dışı vaatler.
- Vergi yükümlülüğü: Yeni ülkede doğabilecek beyan ve vergi sorumlulukları.
- Meşruiyet ve uyum: Programın AB/ABD nezdinde tanınırlığı ve geleceği.
- Türkiye’de iptal riski: Gayrimenkulün 3 yıllık satış yasağı süresi dolmadan elden çıkarılması, kazanılmış vatandaşlığın iptalini gündeme getirebilir.
Sıkça sorulan sorular
Türkiye’de Golden Visa için en düşük yatırım tutarı nedir?
2026 itibarıyla en düşük eşik, 400.000 USD değerinde gayrimenkul yatırımıdır. Banka mevduatı, sabit sermaye ve fon katılma payı seçeneklerinde eşik 500.000 USD’dir. Tüm tutarlar tespit günündeki TCMB kuru üzerinden değerlendirilir.
Türk vatandaşlığı aldıktan sonra gayrimenkul satılabilir mi?
Hayır, gayrimenkul üzerinde tapuya 3 yıllık satmama şerhi konur. Bu süre dolmadan yapılan satışlar, kazanılan vatandaşlığın iptali sonucunu doğurabilir. Süre dolduktan sonra taşınmaz serbestçe elden çıkarılabilir.
Başvuru reddedilirse yatırım geri alınabilir mi?
Genel olarak evet; başvurunun reddi halinde yatırım geri çekilebilir. Ancak gayrimenkul yatırımlarında satış süreci ve olası değer kaybı riski vardır. Bu nedenle başvuru öncesinde hukuki ve ticari due diligence yapılması kritik önem taşır.
Golden Visa ile hemen vatandaş olunur mu?
Hayır. Golden Visa çoğu ülkede oturum hakkı verir; vatandaşlık genellikle birkaç yıl ikametten sonra ayrı başvuruyla kazanılır. Türkiye, Malta ve Karayip ülkeleri gibi doğrudan yatırımla vatandaşlık programlarında ise ikamet beklemeden kısa sürede pasaport elde edilebilir.
Aile üyeleri başvuruya dahil edilebilir mi?
Programların büyük kısmı eş ve belirli yaş sınırındaki çocukları kapsar; bazıları (örneğin Yunanistan ve Ürdün) ebeveynleri de dahil eder. Kapsam ve yaş sınırları her programda farklı olduğundan başvuru öncesi aile yapısına göre değerlendirme yapılmalıdır.
Serka Hukuk ile yatırımla vatandaşlık danışmanlığı
İstanbul merkezli ekibimiz, Türkiye genelinde ve sınır ötesinde yatırım yoluyla vatandaşlık ve Golden Visa süreçlerini uçtan uca yönetir: program seçimi, due diligence, yatırımın hukuki kurgusu, İl Göç İdaresi ve NVİ başvuruları ile yabancı program başvurularının koordinasyonu. Süreç değerlendirmesi ve strateji planı için Serka Hukuk ile iletişime geçebilirsiniz. Genel oturum ve statü konuları için göçmenlik avukatı ve vatandaşlık avukatı sayfalarımız da yol gösterici olacaktır.
Yazar: Av. Serkan Kara — Serka Hukuk Bürosu. Göçmenlik, yatırım yoluyla vatandaşlık ve uluslararası hukuk alanlarında çalışmaktadır.
Son güncelleme: Haziran 2026
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz; somut durumunuz için avukata danışın.