Kiracı tahliyesi İstanbul’da iki ana hatta yürür: dava yolu ve icra yolu. Tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar varsa doğrudan icra dairesinden tahliye talep edilebilir; kiraya verenin konut ihtiyacı, yeniden inşa-imar veya kiracının kira borcunu ödememesi söz konusuysa taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Hangi yolun işleyeceğini sebep belirler, sebebi de elinizdeki belge ve fiili durum belirler. Yanlış yoldan başlamak aylarca zaman kaybettirir. Biz İstanbul genelinde ve Türkiye çapında kiraya veren ve kiracı dosyalarını, sebebi ilk görüşmede doğru sınıflandırarak yürütüyoruz.
Bu sayfada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri çerçevesinde her tahliye sebebini, süresini, yetkili mahkemesini ve uygulamadaki tipik hatasını açıklıyoruz.
Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?
Kiracı, kanunda sayılan sınırlı sebeplerle tahliye edilir; ev sahibinin keyfi olarak sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur. Başlıca sebepler şunlardır: yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1), bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar (m.352/2), kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi (m.350/1), yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı tadilat (m.350/2), kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt (m.315) ve on yıllık uzama süresinin dolması (m.347). Her sebebin kendine özgü süresi, ispat aracı ve usulü vardır.
Tahliye taahhüdüyle tahliye nasıl yapılır?
Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazıyla taahhüt etmesidir; bu tarih geldiğinde kiracı çıkmazsa kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatarak ya da dava açarak tahliye sağlar (TBK m.352/1). Taahhüt geçerliyse mahkemeye dahi gerek kalmadan icra dairesinden tahliye istenebilir, bu yüzden uygulamada en hızlı yoldur.
Burada belirleyici olan geçerlilik şartıdır. Taahhüdün yazılı olması, bizzat kiracı tarafından verilmesi ve en kritik nokta olarak kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün, kira ilişkisi kurulurken alınan taahhüt geçersiz sayılır; çünkü kiracının iradesinin sözleşme baskısı altında sakatlandığı kabul edilir. Dosyalarımızda en sık karşılaştığımız hata, ev sahiplerinin sözleşmeyle birlikte boş tarihli bir taahhüt imzalatıp sonradan tarih atmasıdır. Kiracı bu tarihin gerçeği yansıtmadığını ileri sürdüğünde taahhüt çökebilir. Geçerli bir taahhüt için tarihin sözleşmeden ayrı ve sonraki bir günde, ıslak imzayla atılmış olması şarttır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?
İki haklı ihtar, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki ayrı haklı yazılı ihtar almasıdır; bu durumda kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2). İki ihtarın farklı aylara ait olması ve her birinin gerçekten muaccel bir borca dayanması gerekir.
Uygulamada ihtarların noter aracılığıyla çekilmesini öneriyoruz; e-posta veya sözlü uyarı ispat açısından zayıftır. Aynı aya ait gecikme için çekilen birden fazla ihtar tek ihtar sayılır, bu da davanın reddine yol açar. Bu sebepte borcun sonradan ödenmesi davayı düşürmez; iki haklı ihtarın varlığı tek başına tahliye sebebidir. Kira ilişkisinden doğan alacak takiplerinde nasıl ilerlediğimizi borç tahsili, icra ve haciz işlemleri sayfamızda ayrıntılı anlatıyoruz.
Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyu veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kiracıyı tahliye ettirebilir (TBK m.350/1). Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ilişkin bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; soyut bir beyan yeterli değildir. Mahkeme ihtiyacın gerçekliğini delil ve tanıkla araştırır. Tahliyenin önemli bir güvencesi de şudur: kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı tahliye tarihinden itibaren üç yıl başkasına kiralayamaz; aksi halde eski kiracıya tazminat öder. İhtiyaç gerekçesini belgelendirmek bu davanın can damarıdır; bu yüzden başvuru öncesi ihtiyacın somut delillerini birlikte hazırlıyoruz.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye hangi şartlarda mümkündür?
Taşınmazın yeniden inşası veya imarı için esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında taşınmazın kullanımı imkansızsa kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m.350/2). Burada da bir aylık dava süresine ve ihtiyaç sebebindeki usule uyulur. Basit boya-badana veya rutin bakım bu kapsama girmez.
Mahkeme, ruhsata bağlanmış bir projenin veya onaylı tadilat planının varlığını arar. Pratikte bu davaların reddedilme nedeni çoğunlukla belge eksikliğidir: ruhsatsız, projesiz bir tadilat iddiası ihtiyacı ispatlamaz. Gayrimenkul hukuku ve tapu işlemleri ekibimizle projenin ruhsat sürecini tahliye davasının zamanlamasıyla birlikte planlıyoruz.
Kira borcunu ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren, yazılı bir ihtarla en az otuz günlük süre vererek borcun ödenmesini ister; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye sağlanır (TBK m.315). Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre otuz günden kısa olamaz. Otuz günlük temerrüt ihtarı, temerrüt nedeniyle tahliyenin zorunlu ön şartıdır.
İhtarın icra dairesi aracılığıyla başlatılan ödeme ve tahliye emrine bağlanması en güçlü yoldur. İcra İflas Kanunu uyarınca düzenlenen takipte kiracıya hem ödeme hem tahliye için süre tanınır; süresinde ödeme yapılmaz ve itiraz edilmezse icra mahkemesinden tahliye kararı alınır. Tipik hata, otuz günlük süre dolmadan veya ihtar usulüne uygun tebliğ edilmeden takip başlatmaktır; bu durumda takip iptal edilir ve süreç baştan başlar.
İcra yoluyla tahliye dava yolundan ne zaman daha hızlıdır?
İcra yoluyla tahliye; yazılı tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin yazılı olduğu temerrüt halleri ve kesinleşmiş alacaklar bakımından dava yolundan daha hızlıdır çünkü uyuşmazlık doğrudan icra dairesi ve icra hukuk mahkemesi önünde, dar yetkili bir incelemeyle çözülür. Kiracı itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye fiilen gerçekleştirilir.
Kiracı itiraz ederse uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır; itirazın kaldırılması veya iptali yoluyla süreç devam eder. Hangi dosyada icra, hangisinde mahkeme yolunun seçileceğini belgenin niteliği belirler: yazılı ve kesin bir taahhüt veya yazılı sözleşmeye dayalı temerrüt varsa icra, ihtiyaç ve yeniden inşa gibi takdir gerektiren sebeplerde mahkeme yolu izlenir.
On yıllık uzama süresi dolan kiracı çıkarılabilir mi?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi dolduktan sonra uzayarak devam eder; on yıllık uzama süresinin bittiği tarihten itibaren kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Bunun için kiraya verenin, on yıllık uzama süresinin sonundaki kira yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapması gerekir.
Bu hesabın başlangıç noktasında sık hata yapılır. On yıl, ilk sözleşme süresinden değil, sözleşmenin uzamaya başladığı tarihten itibaren işler. Süreyi yanlış hesaplamak, bildirimi erken veya geç yapmak hak kaybına yol açar. Tarih hesabını sözleşme metni üzerinden yıl yıl çıkararak yapıyor, bildirimi süresinde ve yazılı kanaldan gönderiyoruz.
Tahliye davasında yetkili mahkeme ve dava süresi nedir?
Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İstanbul’daki bir taşınmaz için dava İstanbul sulh hukuk mahkemelerinde açılır. İhtiyaç ve yeniden inşa sebeplerinde dava, sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; bu süre hak düşürücüdür.
Bir aylık sürenin kaçırılması en ağır sonuçlu hatalardandır; süre geçtiğinde aynı sebeple ancak bir sonraki kira yılı sonunda dava açılabilir, yani bir yıl kaybedilir. Süreyi kaçırmamak için kiraya verenle sözleşme bitiş tarihinden makul süre önce çalışmaya başlıyor, ihtar ve dava takvimini birlikte kuruyoruz. İstanbul kira avukatı hizmetimiz kapsamında kira sözleşmesinin kurulmasından tahliyeye kadar tüm süreci tek elden yürütüyoruz.
2026’da kira artış sınırı tahliye sürecini nasıl etkiliyor?
2026’da konut ve işyeri kiralarında yıllık artış üst sınırı, sözleşme yıldönümünden önceki ay açıklanan on iki aylık TÜFE ortalamasıdır (TBK m.344). Konut kiralarına uygulanan yüzde 25 tavan 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir ve 2026’da geçerli değildir. Artık geçerli olan tek üst sınır TÜFE ortalamasıdır.
Bu kuralı tahliyeyle birlikte ele almakta yarar var. Bazı kiraya verenler kiracıyı çıkarmak yerine kira bedelini güncel sınıra çekmeyi tercih eder; bu durumda tahliye yerine kira tespit ve uyarlama davası daha uygun olabilir. Yüzde 25 sınırının hala yürürlükte olduğu yanılgısıyla hareket etmek, hem artış hesabında hem de tahliye stratejisinde yanlış adımlara yol açar. Her dosyada güncel TÜFE ortalamasını esas alıyoruz.
Kimler için: bu hizmet kime uygun?
Bu hizmet hem kiraya verenlere hem kiracılara yöneliktir. Kiraya verenler için: tahliye taahhüdüne dayalı boşaltma, ihtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle dava, kira borcu için temerrüt takibi ve on yıllık uzama sonunda fesih. Kiracılar için: haksız tahliye tehdidine karşı savunma, geçersiz taahhüt veya usulsüz ihtara itiraz, ihtiyaç iddiasının samimiyetinin çürütülmesi ve tazminat talepleri.
Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancı mülk sahipleri ve yurt dışında yaşayan müvekkiller için süreci vekâletle uzaktan yürütüyoruz; duruşmalara katılma, ihtar gönderme ve icra işlemleri için müvekkilin İstanbul’da bulunması gerekmez.
Ne zaman avukat gerekir?
Tahliye sürecinde avukat, en geç ilk ihtar veya bildirim aşamasında devreye girmelidir; çünkü hatalı ihtar, kaçırılmış bir aylık dava süresi veya geçersiz taahhüt sonradan düzeltilemez ve süreci bir yıl geriye atar. Belge ve süre denetimi baştan yapıldığında dava çok daha hızlı ve güvenli ilerler.
Pratikte en çok başvuruyu kiracının çıkmayı reddettiği, taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmadığı veya kira borcunu biriktirdiği aşamada alıyoruz. Bu noktada doğru yolu seçmek ve usul hatasından kaçınmak zaman ve maliyet farkını belirler.
Maliyet ve süre çerçevesi nasıl işliyor?
Tahliye sürecinin maliyetini en baştan, her şey dahil tek bir rakam olarak net şekilde bildiriyoruz; harç, tebligat ve takip giderleri dahil çerçeveyi görüşmede şeffafça paylaşıyor, sonradan sürpriz masraf çıkarmıyoruz. Kamuya sabit fiyat yayınlamıyoruz çünkü ücret sebebe, dosyanın icra ya da dava yolundan gitmesine ve itiraz ihtimaline göre belirlenir.
Süre bakımından genel çerçeve şudur: yazılı tahliye taahhüdüne veya itirazsız icra takibine dayalı tahliye birkaç ay içinde sonuçlanabilirken, ihtiyaç veya yeniden inşa gibi delil ve tanık gerektiren davalar daha uzun sürer ve itiraz halinde süre uzar. Her dosyada gerçekçi bir takvim çıkarıyoruz; sonuç garantisi vermiyoruz çünkü hiçbir hukuki süreç önceden taahhüt edilemez.
Tahliye sürecinde sık yapılan hatalar
- Geçersiz tahliye taahhüdü: Sözleşmeyle aynı gün alınan veya boş tarihli imzalatılıp sonradan doldurulan taahhütler geçersizdir.
- Bir aylık dava süresini kaçırmak: İhtiyaç ve yeniden inşa davalarında bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa bir yıl beklenir.
- Otuz günlük temerrüt süresini eksik vermek: Konut kiralarında bu süre otuz günden kısa olamaz; eksik süre takibi sakatlar.
- Aynı aya ait ihtarları iki ihtar saymak: İki haklı ihtarın farklı aylara ait olması şarttır.
- On yıllık süreyi sözleşme başından hesaplamak: Süre, uzama döneminin başından işler; yanlış başlangıç hak kaybı doğurur.
- Sözlü veya e-posta ihtara güvenmek: İhtarın ispatı için noter kanalı esastır.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu metinleri
- T.C. Adalet Bakanlığı – mahkeme ve adli süreç bilgileri
- UYAP Vatandaş Portalı – dava ve icra dosyası takibi
İlgili Sayfalar
- İstanbul kira avukatı – kira sözleşmesi, kira tespit ve uyarlama davaları
- Gayrimenkul hukuku ve tapu işlemleri – taşınmaz alım satımı ve tapu uyuşmazlıkları
- Borç tahsili, icra ve haciz işlemleri – kira alacaklarının icra yoluyla tahsili
- İstanbul avukat – büromuzun tüm hizmet alanları
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü olmadan kiracı çıkarılabilir mi?
Evet. Tahliye taahhüdü yalnızca bir sebeptir. Taahhüt yoksa kiraya verenin ihtiyacı (TBK m.350/1), yeniden inşa-imar (m.350/2), kira borcunda temerrüt (m.315), bir kira yılında iki haklı ihtar (m.352/2) veya on yıllık uzama süresinin dolması (m.347) gibi sebeplere dayanarak sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Süre sebebe ve yola göre değişir. Yazılı tahliye taahhüdüne ya da itirazsız icra takibine dayalı tahliye birkaç ay içinde sonuçlanabilir. İhtiyaç veya yeniden inşa gibi delil ve tanık gerektiren davalar daha uzundur; kiracının itirazı, bilirkişi incelemesi ve istinaf süreci toplam süreyi uzatabilir. Her dosya için gerçekçi bir takvim çıkarıyoruz.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçersiz olur?
Tahliye taahhüdü; yazılı değilse, bizzat kiracı tarafından verilmemişse veya kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte ya da öncesinde alınmışsa geçersizdir. Sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütler de geçersiz sayılır. Geçerli taahhüt, sözleşmeden sonraki bir tarihte, kiracının serbest iradesiyle ve ıslak imzayla düzenlenmelidir.
Kira borcunda kaç gün ödenmezse tahliye gündeme gelir?
Kira bedeli muaccel olduğunda ödenmemesi temerrüt sebebidir. Kiraya veren yazılı ihtarla en az otuz günlük süre verir; bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günden kısa olamaz (TBK m.315). Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilip icra veya dava yoluyla tahliye sağlanır.
İhtiyaç nedeniyle çıkarılan kiracının evi tekrar kiraya verilebilir mi?
Hayır, üç yıl içinde haklı sebep olmadan kiraya verilemez. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, tahliye tarihinden itibaren üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu kural ihtiyacın samimiyetini güvence altına alır.
İstanbul’da tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İstanbul’daki bir taşınmaz için dava İstanbul sulh hukuk mahkemelerinde açılır. İhtiyaç ve yeniden inşa sebeplerinde dava, sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; bu hak düşürücü süredir.
Yurt dışında yaşıyorum, tahliye sürecini vekâletle yürütebilir misiniz?
Evet. Türkiye’de taşınmazı bulunan yurt dışındaki müvekkiller için süreci noter veya konsolosluk vekâletnamesiyle uzaktan yürütüyoruz. İhtar gönderme, dava açma, icra takibi ve duruşma takibi için müvekkilin İstanbul’da bulunması gerekmez; süreci yazılı raporlarla düzenli olarak bildiririz.
2026’da kira artışında yüzde 25 sınırı hala geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarındaki yüzde 25 tavan 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir ve 2026’da geçerli değildir. Bugün hem konut hem işyeri kiralarında yıllık artış üst sınırı, sözleşme yıldönümünden önceki ay açıklanan on iki aylık TÜFE ortalamasıdır (TBK m.344). Bu sınırın aşıldığı durumlarda kira tespit ve uyarlama yoluna gidilebilir.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her tahliye dosyası kendi sebebi, belgeleri ve süreleri çerçevesinde değerlendirilir. Son güncelleme: 14 Haziran 2026.
İstanbul tahliye sürecinizi tek elden yürütelim
Tahliye taahhüdünüzün geçerli olup olmadığını, hangi yoldan ve hangi sürede sonuç alabileceğinizi en baştan netleştiriyoruz. İster kiraya veren ister kiracı olun, dosyanızı doğru sebebe bağlayıp ihtar ve dava takvimini birlikte kuruyoruz. Değerlendirme için Serka Hukuk Bürosu ile iletişime geçin; ücreti en baştan her şey dahil tek rakam olarak net şekilde bildiririz.
Av. Serkan Kara ve ekibi, İstanbul genelinde ve Türkiye çapında kira ve tahliye uyuşmazlıklarını yürütmektedir.