İstanbul kira avukatı, kira artış oranı uyuşmazlıkları, kira tespit ve uyarlama davaları, depozito iadesi ile kiracı ve kiraya verenin haklarına ilişkin işleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde yürüten avukattır. 2026 yılında konut ve işyeri kiralarında yıllık artış üst sınırı, sözleşme yıldönümünden önceki ay açıklanan on iki aylık TÜFE ortalamasıdır (TBK m.344). Daha önce konut kiralarında uygulanan yüzde 25 tavan 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir ve bugün geçerli değildir. Bu sayfada kira hukukunun bu temel kurallarını, dava yollarını ve İstanbul mahkemelerindeki uygulamayı, dosyalarımızdan edindiğimiz somut deneyimle açıklıyoruz.
Kira uyuşmazlıklarını İstanbul Sulh Hukuk Mahkemeleri önünde takip ediyoruz. Kiracıyı da kiraya vereni de temsil ediyor, kira tespit ve uyarlama davalarını açıyor, fahiş artış taleplerine itiraz ediyor, depozito iadesi ve birikmiş kira alacaklarını icra yoluyla tahsil ediyoruz.
Kimler İçin: Kiracı, Ev Sahibi ve Yurt Dışındaki Mülk Sahipleri
Bu sayfa, İstanbul’da konut veya işyeri kiralayan ya da kiraya veren, artış oranı, kira bedelinin güncellenmesi veya tahliye konusunda uyuşmazlık yaşayan herkes içindir. Kiracılar fahiş artış talepleriyle, ev sahipleri ise enflasyon karşısında düşük kalan kira bedelleriyle bize başvuruyor. Üçüncü ve giderek büyüyen grup, İstanbul’da gayrimenkulü olan ancak yurt dışında yaşayan mülk sahipleridir; onların adına kira tahsilatını, sözleşme yönetimini ve gerektiğinde dava sürecini vekaletle uzaktan yürütüyoruz. Müvekkilin İstanbul’a gelmesine veya duruşmalara katılmasına gerek kalmıyor.
Ne Zaman Kira Avukatına Başvurmak Gerekir?
Kira avukatına, karşı taraf TÜFE üst sınırının üzerinde bir artış talep ettiğinde, kira sözleşmesi beş yılı doldurduğunda, ödenmeyen kira veya boşaltılmayan taşınmaz söz konusu olduğunda ve depozito iade edilmediğinde başvurmak gerekir. Erken müdahale belirleyicidir: kira tespit davasında dava tarihi, hükmedilecek bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler. Sözleşme yıldönümü yaklaşıyor ve artış konusunda anlaşmazlık varsa, dönemi kaçırmadan dava açmak ev sahibinin lehine bir kira dönemi kazandırabilir; kiracı açısından ise itiraz hakkını korur.
2026’da Kira Artış Oranı ve Yasal Sınır Nedir?
2026 yılında hem konut hem işyeri kiralarında yıllık artış üst sınırı, sözleşmenin yenilendiği dönemden önceki ay açıklanan on iki aylık TÜFE ortalamasıdır (TBK m.344). Tarafların sözleşmeye yazdığı artış oranı bu sınırı aşamaz; aşan kısım geçersizdir ve kiracıyı bağlamaz. Konut kiralarına özgü yüzde 25’lik geçici tavan 1 Temmuz 2024’te yürürlükten kalkmıştır; bu nedenle 2026 sözleşmelerinde yüzde 25 sınırına dayanmak hukuken yanlıştır.
Uygulamada en sık karşılaştığımız hata, sözleşmeye yazılan sabit yüzdelik artışın TÜFE ortalamasının üzerinde kalmasıdır. Böyle bir durumda kiraya veren, sözleşmedeki rakamı değil, kanuni üst sınırı talep edebilir. Karşılaştırma yapılırken doğru ayın on iki aylık TÜFE ortalamasının esas alınması kritiktir; yanlış endeks dönemi seçmek, hem fazla ödemeye hem de gereksiz davaya yol açar. Bu hesabı ve sözleşme yıldönümünü dosya bazında biz kontrol ediyoruz.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır ve 5 Yıl Kuralı Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi için açılan davadır ve dayanağı TBK m.344’tür. Bu davayı kiraya veren de kiracı da açabilir. Sözleşmenin ilk beş yılında mahkeme, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşmayacak şekilde bedeli belirler; beş yıl dolduktan sonra ise mahkeme TÜFE sınırıyla bağlı değildir ve emsal kiralar ile taşınmazın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel takdir eder.
Beş yıl kuralı kira hukukunun en yanlış anlaşılan noktasıdır. Birçok ev sahibi henüz beşinci yıl dolmadan emsal kira bedeli üzerinden büyük artış talep ediyor; oysa bu dönemde mahkeme TÜFE sınırını aşamaz. Buna karşılık beşinci yılın sonunda açılan tespit davasında, uzun süredir piyasanın çok altında kalmış kiralar için emsal araştırması ve bilirkişi keşfiyle gerçek değere yakın bir bedel elde edilebilir. Dosyalarımızda davayı doğru kira dönemine denk getirmek, emsal taşınmazları yerinde tespit ettirmek ve bilirkişi raporuna karşı teknik itirazları zamanında sunmak sonucu belirleyen unsurlardır. Kira alacağının tahsili gerektiğinde süreci borç tahsili, icra ve haciz işlemleri kapsamında icra takibiyle birleştiriyoruz.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası (Aşırı İfa Güçlüğü) Ne Zaman Açılır?
Kira bedelinin uyarlanması davası, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü koşulların kira bedelini taraflardan biri için katlanılamaz hale getirmesi durumunda, TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanılarak açılır. Bu dava, yıllık artış mekanizmasından farklıdır; amacı sözleşmedeki dengeyi köklü biçimde bozan beklenmedik gelişmeler karşısında bedeli yeniden uyarlamaktır.
Uyarlama davası ile tespit davasını ayırt etmek pratikte önemlidir. Tespit davası dönemsel artışı düzenlerken, uyarlama davası genellikle uzun süreli sözleşmelerde ve olağanüstü ekonomik koşullarda gündeme gelir. Mahkemeler uyarlama talebini sıkı değerlendirir; sözleşmenin niteliği, sürenin uzunluğu ve koşulların gerçekten öngörülemez olup olmadığı incelenir. Bu nedenle uyarlama davasını yalnızca dosyanın somut verileri elverdiğinde, güçlü bir gerekçe ve emsal analiziyle açıyoruz.
Depozito (Güvence Bedeli) Nasıl İade Edilir, Sınırı Nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında alınabilecek güvence bedeli, TBK m.342 uyarınca en çok üç aylık kira bedeli kadardır; bunu aşan depozito talebi geçersizdir. Para olarak verilen güvence, kiracının onayı olmadan çekilmemek üzere bankada vadeli bir hesaba yatırılır ve kira ilişkisi sona erip taşınmaz teslim edildikten sonra kiracıya iade edilmesi gerekir.
Depozito iadesi uyuşmazlıkları çoğunlukla taşınmazın tahliyesinden sonra çıkıyor. Ev sahibi onarım veya ödenmemiş fatura iddiasıyla iadeyi geciktirirse, kiracı adına yazılı talep ve gerektiğinde icra takibiyle bedeli tahsil ediyoruz. Karşı taraf kiraya verense, teslim sırasında hasar tespitini ve kesinti dayanaklarını usulüne uygun belgelemesini sağlayarak haksız depozito davalarına karşı pozisyonunu güçlendiriyoruz.
Kiracının ve Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?
Kira ilişkisinde kiracının başlıca hakları taşınmazı sözleşmeye uygun biçimde kullanmak, yasal sınırın üzerindeki artışlara itiraz etmek ve sözleşme sona erdiğinde depozitosunu geri almaktır; kiraya verenin başlıca hakları ise kararlaştırılan kirayı zamanında almak, kanuni sınırlar içinde kirayı güncellemek ve kanunda sayılan sebepler oluştuğunda taşınmazın tahliyesini istemektir. Bu hakların dengesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleriyle kurulur.
Tahliye, kira hukukunun en çok dava konusu olan başlığıdır ve kira bedeli uyuşmazlıklarıyla doğrudan bağlantılıdır. Kira ödenmediğinde TBK m.315 uyarınca verilen ihtarla başlayan süreç, gereği yerine getirilmezse tahliyeyle sonuçlanabilir; ihtiyaç, yeniden inşa veya yeni malikin gereksinimi gibi sebepler ise ayrı tahliye davalarının konusudur. Tahliye sürecinin ayrıntıları ve dava yollarını İstanbul tahliye avukatı sayfamızda ele alıyoruz. Kira sözleşmesinin temelindeki mülkiyet, tapu ve devir işlemleri için ise gayrimenkul hukuku ve tapu işlemleri hizmetimizden yararlanabilirsiniz.
Kira Davaları Ne Kadar Sürer, Ücret Nasıl Belirlenir?
Kira tespit ve uyarlama davaları, bilirkişi keşfi ve emsal araştırması gerektirdiği için İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerinde genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır; depozito ve birikmiş kira alacağı için açılan icra takipleri itiraz edilmediğinde haftalar içinde kesinleşir. Süre, dosyanın bilirkişiye gidip gitmemesine ve karşı tarafın itiraz tutumuna göre değişir.
Ücreti en baştan, her şey dahil tek bir rakam olarak net veriyoruz. Dava harçları, bilirkişi ve keşif giderleri, tebligat ve gerekli tercümeler bu rakamın içindedir; süreç ilerledikçe sürpriz masraf çıkmaz. Kamuya fiyat listesi yayınlamıyoruz, çünkü uygun ücret dosyanın kapsamına ve uyuşmazlığın değerine göre belirlenir; ilk değerlendirmenin ardından yazılı ve sabit teklifimizi sunuyoruz.
Kira Hukukunda Sık Yapılan Hatalar
- Yüzde 25 tavanın hâlâ geçerli sanılması. Bu geçici sınır 1 Temmuz 2024’te bitti; 2026’da hem konut hem işyeri için ölçüt on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.
- Beş yıl dolmadan emsal kira üzerinden yüksek artış istenmesi. İlk beş yılda mahkeme TÜFE sınırını aşamaz; bu talep reddedilir.
- Kira tespit davasını yanlış kira döneminde açmak. Dava tarihi hükmün hangi dönemden geçerli olacağını belirler; geç açılan dava bir kira yılı kaybettirir.
- Artış hesabında yanlış TÜFE ayını esas almak. Karşılaştırma sözleşme yıldönümünden önceki ayın on iki aylık ortalamasıyla yapılır.
- Üç aylık sınırı aşan depozito talep etmek veya depozitoyu bankaya yatırmamak. TBK m.342’ye aykırı uygulama geçersizdir.
- Ödeme ihtarını usulüne uygun düzenlememek. Eksik veya hatalı ihtar, sonraki tahliye davasının dayanağını zayıflatır.
Resmi Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu güncel metni.
- T.C. Adalet Bakanlığı (adalet.gov.tr) – mahkeme ve yargı hizmetleri.
- UYAP Vatandaş Portalı (vatandas.uyap.gov.tr) – dava dosyası takibi ve elektronik işlemler.
İlgili Sayfalar
- İstanbul Tahliye Avukatı – tahliye sebepleri, ihtar ve dava süreçleri.
- Gayrimenkul Hukuku ve Tapu İşlemleri – mülkiyet, tapu devri ve şerh işlemleri.
- Borç Tahsili, İcra ve Haciz İşlemleri – kira alacağı ve depozitonun icra yoluyla tahsili.
- İstanbul Avukat – tüm hukuki hizmet alanlarımıza genel bakış.
Sıkça Sorulan Sorular
2026’da kira artış oranı en fazla ne kadar olabilir?
2026’da hem konut hem işyeri kiralarında yıllık artış üst sınırı, sözleşme yıldönümünden önceki ay açıklanan on iki aylık TÜFE ortalamasıdır (TBK m.344). Sözleşmeye yazılan oran bu sınırı aşamaz; aşan kısım geçersizdir. Konuta özgü yüzde 25 tavan 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir ve artık uygulanmaz.
Kira tespit davasını kiracı mı yoksa ev sahibi mi açar?
Kira tespit davasını hem kiracı hem de kiraya veren açabilir. Ev sahibi genellikle kirayı kanuni sınıra ya da beş yıl sonrası emsal değere çekmek için, kiracı ise fahiş artış talebine karşı bedelin TÜFE sınırında belirlenmesi için açar. Dava TBK m.344’e dayanır ve İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
5 yıl dolunca kira ne kadar artar?
Sözleşme beş yılı doldurduğunda mahkeme TÜFE sınırıyla bağlı değildir. Açılacak kira tespit davasında emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve bölgenin koşulları bilirkişi keşfiyle değerlendirilir ve hakkaniyete uygun yeni bir bedel belirlenir. Bu, uzun süredir piyasanın altında kalmış kiraların güncellenmesi için en güçlü yoldur.
Ev sahibi depozitomu vermiyor, ne yapabilirim?
Kira ilişkisi sona erip taşınmazı teslim ettiyseniz depozitonuzun iadesi gerekir; güvence bedeli TBK m.342 uyarınca en çok üç aylık kiradır. Ev sahibi haklı bir kesinti dayanağı olmadan iadeyi geciktirirse, yazılı talep ve gerektiğinde icra takibiyle bedeli faiziyle tahsil ediyoruz. Hasar iddiası varsa belgelenmesi gerekir.
Kira bedelinin uyarlanması davası ile tespit davası arasındaki fark nedir?
Kira tespit davası dönemsel kira artışını düzenler ve TBK m.344’e dayanır. Uyarlama davası ise sözleşme sonrası ortaya çıkan, öngörülemeyen olağanüstü koşulların dengeyi köklü biçimde bozması halinde TBK m.138’e dayanılarak açılır. Uyarlama daha istisnai bir yoldur ve mahkemelerce sıkı değerlendirilir.
İstanbul’da yaşamıyorum, kira davamı yine de takip edebilir misiniz?
Evet. Yurt dışında veya başka bir şehirde olsanız da kira davanızı vekaletle uzaktan yürütüyoruz. Dava açma, duruşma takibi, bilirkişiyle yazışma ve kira tahsilatı tarafımızdan yapılır; sizin İstanbul’a gelmenize veya duruşmalara katılmanıza gerek kalmaz. Sizden istenen yalnızca vekaletname ve dosya belgeleridir.
Sözleşmedeki artış oranı TÜFE’nin üzerindeyse ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Sözleşmeye yazılan artış oranı, kanuni üst sınır olan on iki aylık TÜFE ortalamasını aşıyorsa, aşan kısım geçersizdir ve sizi bağlamaz (TBK m.344). Bu durumda yasal sınırın üzerindeki talebe itiraz ediyor, gerekirse kira bedelinin tespiti için dava açıyoruz.
Kira davası açma ücreti ne kadar?
Ücreti dosyanın kapsamına ve uyuşmazlığın değerine göre, en baştan her şey dahil tek bir rakam olarak veriyoruz. Dava harçları, bilirkişi giderleri, keşif, tebligat ve tercüme bu rakamın içindedir; süreç boyunca sürpriz masraf çıkmaz. İlk değerlendirmenin ardından yazılı ve sabit teklifimizi iletiyoruz.
Kira Uyuşmazlığınızı Değerlendirelim
İstanbul’daki kira uyuşmazlığınızı değerlendirmemiz için sözleşmenizi ve uyuşmazlığa ilişkin belgeleri iletmeniz yeterlidir. Artış hesabını, beş yıl durumunu ve dava yolunu inceleyip yazılı, her şey dahil teklifimizi sunuyoruz; süreci baştan sona biz yürütüyoruz. İletişime geçin ve dosyanızı ehil ellere bırakın.
Av. Serkan Kara, Serka Hukuk Bürosu
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Her kira uyuşmazlığı kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir. Son güncelleme: 14 Haziran 2026.